Petaling Jaya, Malaysia – När han tittade bakom sin disk en nyligen lördagseftermiddag undersökte datorbutiksägaren Goh Sook Lam de tomma korridorerna i köpcentret 3 Damansara.
Två våningar ner hördes rop från ett taekwondo-evenemang på bottenvåningen i det en gång så populära köpcentret som ligger i utkanten av Kuala Lumpur.
”Du har en taekwondotävling på nedervåningen, men vem kommer hit?” Goh, 48, berättade för Bladet, när han stod bredvid den mångårige kunden Rudi Sim, 48, hans enda spenderande beskyddare hittills för dagen.
”Mina stamgäster är min verksamhet. Ingångarna är färre … Ibland kan jag inte gå i balans.”
Gohs erfarenhet är långt ifrån isolerad i mallgalna Malaysia, där många köpcentra är under uppbyggnad även om många befintliga komplex kämpar för att locka folkmassor.
Hem till 33 miljoner människor, Malaysia hade mer än 1 000 shoppingkomplex i slutet av 2023, inklusive centra, arkader och stormarknader, visade statliga uppgifter i mars.
Från och med 2022 var nästan 40 procent av galleriorna och detaljhandelscentra som räknas av Malaysia Shopping Malls Association – totalt 727 – belägna enbart i det större Kuala Lumpur-området, enligt uppgifter som delas av organet.
Medan många av den sydostasiatiska nationens främsta gallerior åtnjuter hög gångtrafik och nästan fulla beläggningar, har många hyresgäster i mindre populära gallerior svårt att konkurrera mitt i en explosion i butiksytor som inte ens covid-19-pandemin lyckades stoppa.
Enligt en rapport från National Property Information Center (NAPIC) nådde Malaysias butiksyta 17,69 miljoner kvadratmeter 2023, upp från 16,51 miljoner 2019.
Trots denna expansion var den nationella uthyrningsgraden för butiksytor lägre än före pandemin, 77,4 procent förra året, enligt rapporten.
Redan före covid-19 hade beläggningsgraden varit på nedgång och föll från 81,4 procent 2016 till 79,2 procent 2019 och 75,4 procent 2022, den lägsta på nästan 20 år, enligt rapporten.
Några av landets nyaste gallerior har varit oberörda av minskande efterfrågan.
Exchange TRX Mall, som ståtar med 125 000 kvadratmeter (1,35 miljoner kvadratfot) uthyrningsbar yta och en takpark på 10 hektar (4 hektar) öppnade i november med 95 procents beläggning.
Beläget nedanför Malaysias näst högsta byggnad, Exchange 106, har köpcentrets många matställen och premiummärkesbutiker konsekvent dragit stora folkmassor sedan öppningen.
Men alla gallerior har inte gjort det lika bra.
Även i huvudstaden, där beläggningen är bland landets högsta, kämpar vissa platser för att dra in välbehövligt fotfall.
Den första fasen av Pavilion Damansara Heights öppnade i början av oktober och var relativt tom vid ett besök på helgen nyligen.
Även om de nedre våningarna hade dussintals kunder, hade de översta våningarna knappt några, med människor som sågs passera förbi ombordade tomter som tillkännagav öppning i början av 2024.
Outlets avböjde förfrågningar om att kommentera affärsläget.
Vissa företag har anammat utmaningen att hitta sätt att hålla sig flytande i mindre populära gallerior som Glo Damansara, som kämpar för att locka stora folkmassor även på helgerna.
Attraherad av den ”överkomliga” hyran sa Veronica David, som driver ett bageri-café med sin man, att hennes företag har lyckats växa trots köpcentrets lugna läge i förorten Taman Tun Dr Ismail.
De fokuserade först på företagskunder och utökade verksamheten till att inkludera en lunchmeny med fler saker på väg.
”Hyresrätten (här) var från början låg och vi trodde att vi var på fel plats, men inom ett år såg vi en positiv tillväxt,” sa 49-åringen till Bladet.
Paret valde platsen eftersom de flesta av deras kunder är baserade i området och Glos chefer var också ”extremt vänliga” när det gällde att möta deras behov.
”Vi kanske inte får den här hjälpen från andra gallerior eftersom de kan vara mer strikta och stela,” sa hon.
En restaurangägare vid Hartamas Shopping Centre, som avböjde att bli namngiven, sa att företag bara skulle gå till köpcentra som var ordentligt byggda.
”Om utvecklaren inte gör ett bra jobb, attraherar du inte rätt talang,” sa mannen i början av 40-årsåldern till Bladet.
Han vänder sig till invånare i det exklusiva Sri Hartamas-området och sa att köpcentret hade både ”extremt” dåliga och bra dagar.
Som sådan måste hyresgäster som han, sa han, vara ”mycket kreativa” i sin marknadsföring för att dra in kunder.
Hartamas Shopping Centre, Glo Damansara, 3 Damansara och Pavilion Damansara Heights svarade inte på förfrågningar om kommentarer.
Ordförande för Malaysia Shopping Malls Association, Phang Sau Lian, sa att återförsäljare måste arbeta hårdare än någonsin för att sticka ut i Malaysias ”fulla” detaljhandelslandskap.
”Konsumenttrender är blixtsnabba, och gallerior måste ständigt anpassa sig för att förbli relevanta och konkurrenskraftiga”, sa Phang till Bladet och tillade att orsakerna till att gallerior underpresterar inkluderar ”mindre än optimala” platser, otillgänglighet och övermättnad.
Phang sa att den viktigaste förändringen i konsumenttrender under de senaste åren har varit framväxten av mat- och dryckesbutiker som ”nyckeldrivkraften” för köpcentrets trafik.
”Deras andel av det totala hyrda utrymmet (har) skjutit i höjden till nästan 30 procent, jämfört med en ensiffrig andel för ett decennium sedan”, sa hon och tillade att trenden sannolikt kommer att fortsätta.
Foo Gee Jen, rådgivare på fastighetskonsultföretaget CBRE-WTW, sa att konsumenter i Malaysia idag ofta söker en ”upplevelse” utöver att bara shoppa.
”Det handlar inte längre bara om att köpa. Alla köpcentra försöker konkurrera i termer av upplevelse”, sa Foo till Bladet och pekade på faciliteter som TRX Malls offentliga trädgårdar och konst- och kulturcenter vid andra komplex.
”Åldrande gallerior som inte har uppgraderat klarar sig inte,” sa Foo.
”Om någon vill bygga fler gallerior, borde de inte tävla mot befintliga, utan komplettera (dem), för det är (scenen) väldigt mättad.”
Den svåra miljön har fått vissa köpcentrumägare att anta oortodoxa metoder för att hålla sig kvar i verksamheten.
I en sedan raderad TikTok-video som lades upp i maj visades en man ge en rundtur i en Bitcoin-gruvgård som han påstod att han körde ut från en tom galleria i sydvästra delstaten Malacka.
I september 2021 tecknade den Malacka-baserade fastighetsutvecklaren Hatten Land ett avtal med ett Singaporeanskt företag om att gemensamt driva minst 1 000 kryptoriggar på sina fastigheter i delstaten.
”Vi (är) återinriktar galleriorna för att inkludera ”gröna” brytningsaktiviteter för kryptovaluta,” sa utvecklaren på sin hemsida, utan ytterligare detaljer.
Malaysias medelmåttiga ekonomiska resultat har förvärrat de utmaningar som återförsäljare står inför.
Medan ekonomin växte med stadiga om än ospektakulära 3,7 procent förra året, har ringgit varit på en nedgång mot den amerikanska dollarn, och sjunkit till en 26-årig lägsta nivå på 4,80 i februari.
I en analys av den malaysiska ekonomin under andra halvan av 2023 sa den globala fastighetskonsultföretaget Knight Frank att ”övergripande osäkerheter … dämpade konsumenternas utgifter.”
Trots det finns det få tecken på att byggandet av köpcentret saktar ner.
Det finns minst 33 ”inkommande” komplex med 1,13 miljoner kvadratmeter (12 miljoner kvadratfot) butiksyta och minst ytterligare 10 planerade, enligt NAPIC.
Tillbaka på 3 Damansara en nyligen lördagseftermiddag såg Goh en man som bläddrade i hans hyllor i några sekunder innan han gick därifrån.
Affärerna var mycket bättre när han först flyttade till köpcentret 2012 under annan ledning, delvis på grund av hans butiks läge några dörrar från en livlig biograf, sa Goh.
Men i mars stängde biografens ägare teatern efter 15 år i drift och bjöd in kunder att besöka dess andra butiker, varav den närmaste ligger i en annan galleria mindre än en kilometer bort.
Med lite gångtrafik på hans våning i köpcentret, sa Goh att köpcentrets ledning kontaktade honom med idén att flytta till en lägre nivå för en liknande hyra.
”Jag har ingen aning”, sa han när han fick frågan vad köpcentret ska göra för att dra in kunder.
Men för honom är alternativen enkla.
”Antingen flyttar jag ut eller ser andra platser här,” sa han.