ALMATY, KAZAKHSTAN — Redan 2013 trodde Bakhyt Nurmuhambetova, en affärskvinna från Kazakstans största stad, Almaty, att hon investerade i något som liknar den kazakiska drömmen.
Inte nog med att hon lade sina surt förvärvade inkomster på främsta fastigheter i landets huvudstad, Astana, hon gjorde det i tid för att dra fördel av den förutspådda scrum av turister på den internationella mässan som Astana skulle stå värd för fyra år senare. linje.
Nurmuhambetovas 350 kvadratmeter stora tomt i Expo City-projektet stirrade rakt ut på platsen som planerades för huvudpaviljongen. Hon tänkte bygga en butik.
Handlingen kostade henne nästan 95 miljoner tenge, eller drygt 600 000 dollar vid den tiden.
Men Nurmuhambetovadrömmen förvandlades till en decennielång mardröm, tack vare ett mönster av händelser som har upprepats gång på gång på Kazakstans fastighetsmarknad, och som lyfter fram svaga skyddsåtgärder för köpare och rovdrift och opportunistiskt beteende från både statliga och privatägda utvecklare. .
Arbetet med projektet avstannade 2014, med den privatägda utvecklaren Azbuka Zhilya uppenbarligen i ekonomisk nöd och oförmögen att fortsätta projektet. Bygget återupptogs först 2020 – tre år efter att mässan ägde rum och fyra år efter att Azbuka Zhilyas grundare, en gång lagstiftaren Erkanat Taizhanov, hoppade över landet.
I 2016greps Taizhanov av polis i Österrike efter att Kazakstan utfärdat en arresteringsorder, men efter en period i husarrest släpptes han.
Året därpå erkände den kazakiska riksåklagarens kansli att de österrikiska myndigheterna fortfarande väntade på en fullständig överlämnande av ett ärende som anklagade Taizhanov för att ha lurat över 2 000 fastighetsinvesterare vid Expo City och flera andra utvecklingar till en summa av mer än 100 miljoner dollar.
Det är inte klart hur aktivt myndigheterna driver hans utlämning.
Vid det här laget hade Nurmuhambetova anslutit sig till ett kooperativ av Expo City-investerare som nådde en överenskommelse med ett statligt stödet byggföretag, Elorda Kurylys Kompaniyasi (EKK), för att slutföra projektet.
Nurmuhambetovas juridiska ombud i kooperativet, en släkting, övertalades att för hennes räkning skriva på ett avtal om att hon samtyckte till att förändringar i projektets utformning var möjliga. I avtalet stod också att hon skulle vara beredd att höja sin ersättning om hennes lokaler byggdes ut till följd av detta.
Snabbspola fram till nuet, och Nurmuhambetova är i domstol med EKK.
Istället för fastigheten som vetter mot Expo som hon betalade för, har den statligt ägda byggherren erbjudit henne tre separata lokaler en bit från gatan, förutsatt att hon kan hosta upp ytterligare 39 miljoner tenge, eller 88 000 dollar.
Hennes andra alternativ? Ta en betalning på drygt 200 000 dollar och ge upp hennes intressen i projektet.
Samtidigt har de främre tomterna i komplexet omfördelats till andra köpare av en privat byggherre som EKK ingått ett oförklarat samarbetsavtal med.
Och medan investerarna i Azbuka Zhilyas initiala projekt har tvingats acceptera sämre tomter, säljs fastigheterna som vetter mot framsidan av den privata utvecklaren för cirka 750 000 dollar.
”Jag har förlorat 11 år av mitt liv i väntan på att bygget ska bli klart”, sa Nurmuhambetova i en intervju med The Diplomat.
”Är det rättvist att jag nu måste förlora minst 300 000 dollar också?”
Som svamp efter regn
Om en framgångsrik entreprenör som Nurmuhambetova kan förlora stort på en investering i huvudstadens centrum, då är det knappast förvånande att även fattigare kazaker och förstagångsköpare är sårbara.
För provinsiella nyhetswebbplatser är berättelser om byggbedrägerier och framställningar om ”dolshiki” – det ryska ordet för aktieägare i fastighetsprojekt – vanlig biljett.
Ändå, som Kazakstans största städer och rikedomscentra, är det logiskt att Almaty och Astana har bevittnat några av landets största byggskandaler. Det faktum att dessa eländeberättelser har inträffat mitt under myndigheternas näsa har oundvikligen gett upphov till misstankar om att skrupelfria tjänstemän på något sätt är med på gärningen.
Drivs av stigande energipriser började Kazakstan uppleva en massiv ekonomisk tillväxt kring sekelskiftet, med en avsmittande effekt för bostadsmarknaden. Från ett år till ett annat steg priserna på fastigheter kraftigt.
2005 var den dyraste fastigheten i Almaty runt 2 000 dollar per kvadratmeter – en serie stugor nära en exklusiv hälsoklubb som kontrolleras av dåvarande presidenten Nursultan Nazarbayevs dotter, Alia Nazarbayeva. Året därpå hade den högsta siffran växt till cirka 6 000–7 000 $.
Under första halvåret 2007 var premiesiffran närmare $10 000, vid en tidpunkt då kostnaderna i icke-elitregioner hade skjutit i höjden till mellan $2 000-$3 000.
Räkenskapet lät inte vänta på sig.
Under andra halvan av 2007 nådde krusningarna av en brutal global finanskris med ursprung i USA Kazakstan, vilket ledde till att den lokala fastighetsbubblan briserade.
Kazakiska banker upphörde nästan omedelbart att låna ut lån utan säkerhet, vilket berövade utvecklare försäljning och skrämde köpare. När byggföretag förlorade sina långa krediter och gick i konkurs bildade regeringen kommissioner.
Myndigheterna erkände att tiotusentals köpare hade drabbats och spenderade flera hundra miljoner dollar på stöd till banker och vissa företag i sektorn.
Köpare, typiskt sett i form av kooperativ, lyckades vinna domstolsdomar som gjorde att de kunde överta ägandet av halvbyggda projekt, men de fick ingen ersättning för den förlorade tiden och saknade – i vissa fall – alternativt boende under tiden.
Men de var fortfarande tvungna att hitta någon att slutföra jobbet. Som ett resultat av detta fick några av de som investerade 2006-2007 vänta upp till ett decennium på att få sin bostad, medan en ny högkonjunktur – denna gång fokuserad på huvudstaden – började omkring 2012-13.
Myndigheters försummelse eller samverkan?
Lagen ”On Shared Participation (Sharehold) in Construction”, som antogs 2016, var tänkt att förbättra köparskyddet. Den fastställde strikta bestämmelser för privata utvecklare, som enligt dess bestämmelser endast ska kunna attrahera förskottskapital från potentiella köpare om dessa villkor uppfylls.
Exploatörer ska kunna visa att de äger en tomt att bygga på, har bygglov från statliga myndigheter och har en bankgaranti för att bygget ska bli klart.
Men lagen har inte uppnått vad den avser att göra.
I en intervju med Atameken Business-nyheterna i slutet av 2016 sa en medlem av Astanas kommunfullmäktiges regeringskommission för problem relaterade till bostadsutveckling att fem bedrägerifall som involverade utvecklare hade påverkat så många som 10 000 köpare bara i Astana.
Kommissionsmedlemmen, Tatiana Chursina, nämnde som ett exempel fallet med Bakytzhan Toimbetov, en utvecklare som fängslades efter att hans företag tagit aktieägarpengar för sex bostadsområden med namn som ”Praga” och ”Tokyo” men misslyckades med att utveckla någon av dem.
”Utredningen fann att Toimbetov investerade aktieägarnas pengar i restaurangbranschen i Almaty. Som han förklarade i rätten, eftersom restaurangverksamheten är mycket lönsam, planerade han att använda vinsten till byggandet av bostadsbyggandet. Dessutom investerade han också i en fabrik, säger Chursina till butiken.
Men hur är det med myndigheterna? När allt kommer omkring stadgar lagen att byggherrar måste visa äganderätt till marken för sitt föreslagna projekt, ha relevanta tillstånd från statliga myndigheter och bankgarantier innan de lockar köpare. Hur visste inte myndigheterna att ett bostadsbygge som annonserades på gigantiska skyltar inte följde dessa bestämmelser?
Vid vilken tidpunkt blir försummelse medskyldighet?
En sak är klar – både statligt ägda byggföretag och de privata företagen som de lägger ut på underleverantörer för att tjäna mycket pengar på att färdigställa bostadsbyggande.
I många fall, kooperativ som den Nurmuhambetova anslöt sig tvingas sluta fred med designförändringar som gör projektet mer lönsamt och utvecklingen mindre bekväm för boende eller företag.
Branschkällor indikerar dessutom att de byggföretag som är ansvariga för att slutföra projekt också har rekord för att få pengar från budgeten för delar som redan slutförts vid den första utvecklingenloper – med andra ord stjäla.
Sedan EKK klev in, tillsammans med sin partner från den privata sektorn, Qazaq Invest Build, har byggkostnaderna för den utveckling som tidigare kallades Expo City skjutit i höjden. Detta faktum återspeglas i två dokument – ett med titeln Contract No. 47 och det andra ett tillägg till det kontraktet – granskade av denna författare och undertecknade av Qazaq Invest Build och bostadskooperativet.
Dokumenten visar att byggkostnaderna under drygt två år (mellan februari 2020 och maj 2022) ökade med 76 procent i lokal valuta och med mer än 50 procent i reala termer. Grundkostnader för slutförandet av proProjektet uppgår nu till mer än 300 000 tenge per kvadratmeter, vilket inte inkluderar kostnaden för landskapsplanering och anslutning till infrastruktur.
Privata byggföretag som denna författare intervjuade i år sa att det skulle vara möjligt att bygga en bostadsutveckling av den här typen från grunden och gå med vinst om kostnaderna fastställdes till 180 000-190 000 tenge per kvadratmeter.
Dessutom innehåller 2022 års tillägg en tilldelning på motsvarande cirka 6 miljoner dollar för underjordisk parkering, trots att det redan byggts underjordisk parkering.
EKK vägrade förra året att ge en intervju till denna författare om ämnet Expo City-projektet. I ett skriftligt svar anförde företaget att avslaget berodde på ett späckat schema. Bolaget lovade dessutom att bygget skulle vara klart under första halvåret i år. Det har tydligen inte hänt.
Författaren har också kontaktat Qazaq Invest Build, vars slutliga förmånstagare, Salamat Akhmetov, är rådgivare i Astanas kommunfullmäktige och en representant för Kazakstans styrande parti, Amanat. Vid publiceringen har det inte kommit något svar.