En av de första påpekandena av den amerikanska demokraternas presidentkandidat Kamala Harris gjorde i förra veckans presidentdebatt på National Constitution Center i Philadelphia handlade om bostäder.
”Vi vet att vi har brist på bostäder och bostäder. Och kostnaden för boende är för dyr för alldeles för många människor, säger Harris.
Det fokuset borde inte komma som en överraskning, eftersom det är den näst vanligaste ekonomiska oro för amerikanska familjer inför presidentvalet, bara efter inflationen, enligt en nyligen genomförd Gallup-undersökning.
En viktig del av Harris plan för att lätta den bördan är en handpenning på 25 000 USD för 4 miljoner förstagångsköpare under fyra år. Så länge blivande bostadsköpare betalade sin hyra i tid för de föregående två åren, skulle de kvalificera sig för programmet.
När Harris först tillkännagav planen sa förståsigpåare som affärsikonen Kevin O’Leary att det skulle orsaka inflation.
”Om du ger alla gratis pengar kommer det bara att orsaka inflation,” sa O’Leary i en intervju med Fox News tidigare denna månad.
Harris plan är dock inte gratis pengar. Det är handpenningsstöd som betalas genom höjda skatter på de ultrarika.
Bland andra förslag inkluderar Harris skatteplan en orealiserad vinstskatt på 25 procent – som bara kommer att påverka ungefär 11 000 amerikaner med mer än 100 miljoner dollar i förmögenhet – en demografisk O’Leary är en del av. Bara det förslaget förväntas inbringa cirka 503 miljarder dollar i intäkter under loppet av ett decennium.
Stigande bostadspriser
Men frågan är om 25 000 dollar skulle göra skillnad för bostadsköpare på grund av det enorma gapet mellan ökningen av bostadspriserna de senaste åren kontra lönerna.
”Jag tycker att hon borde fokusera mer på det faktum att inkomsterna inte har hållit jämna steg med bolåneräntorna eller de eskalerande bostadspriserna,” sa bostadsexperten Kelly Patterson, docent i socialt arbete vid universitetet i Buffalo, till Bladet.
Sedan början av 2020 har bostadspriserna stigit med ungefär 50 procent, enligt S&P Case Shiller Home Price Index – en månadsrapport som visar det genomsnittliga huspriset i USA. Även om reallönerna hade den näst snabbaste ökningen i någon annan ekonomisk recession under de senaste fyra decennierna, har de inte hängt med i bostadskostnaderna. De genomsnittliga timlönerna ökade med ungefär 23 procent under samma period, enligt uppgifter från det amerikanska arbetsdepartementet.
”Bostäder för arbetande människor och nödvändiga arbetare, människor som arbetar för att tjäna ekonomin och för mindre gynnade människor är verkligen oöverkomligt. Det är bostadsdelen av problemet och inkomstdelen av problemet. Och båda dessa två saker måste gå ihop, säger Richard Florida, professor i ekonomisk analys och politik vid University of Toronto, till Bladet.
Vid ett kampanjevenemang i Pennsylvania i fredags sa vicepresidenten att hennes administration skulle ”samarbeta med den privata sektorn för att bygga 3 miljoner nya bostäder i slutet av min första mandatperiod.”
Hon skulle göra det genom att tillhandahålla skatteinitiativ för byggare för att skapa nybörjarhem, inklusive en innovationsfond på 40 miljarder dollar som uppmuntrar utvecklare att bygga mer prisvärda bostäder.
”De här skatteincitamenten för att bygga nybörjarhus och mindre bostäder är viktiga för om utvecklare inte har den typen av skattelättnader, förlorar de verkligen pengar på att bygga billiga små bostäder. Det är en förlust-förlust-situation för utvecklare, tillade Patterson.
Institutionella investerares roll
På mer omedelbar sikt, för att dämpa bostadskostnaderna, har Vita huset uppmanat kongressen att anta vad som kallas Stop Predatory Investing Act. Lagstiftningen, om den antas, skulle stoppa skattelättnader för stora institutionella investerare.
President Joe Bidens administration uppmanade också nyligen kongressen att anta lagstiftning som skulle sätta mer press på företagshyresvärdar att hålla kostnaderna låga genom att begränsa hyreshöjningar på 5 procent per år eller förlora vissa skatteförmåner.
Institutionella investerare har fortsatt att köpa en större andel av bostadsmarknaden, drivit upp priserna i processen och underskridit förstagångsköpare.
”Just nu är förstagångsköpare definitivt missgynnade jämfört med, du vet, mer välbärgade köpare som mer eller mindre kan betala kontant – människor som kan köpa ett hem från sina sparkonton eller private equity-företag,” Janneke Ratcliffe, vice vd. av bostadsfinansieringspolitiken vid Urban Institute, berättade för Bladet.
Under det första kvartalet i år stod institutionella investerare för 14,8 procent av köpen av småhus – den högsta andelen sedan 2001 när Realtor.com började sammanställa uppgifterna.
Institutionella investerare har minskat tillgängliga bostadsbestånd för husägare över hela USA med så mycket som 30 procent, enligt en färsk studie från New York University Stern School of Business.
”Jag tror att när man har institutionella investerare tar det en enorm mängd utbud från marknaden och gör en investering bra. Jag tror att det viktigaste vi kan göra är förmodligen att byta från bostäder som en investering till bostäder som ett verktyg”, tillade University of Torontos Florida.
Men utan ingripande kanske det inte händer. Metlife Investment Management förutspår att om trenderna fortsätter i den här takten kan institutionella investerare kontrollera 40 procent av alla enfamiljshyreshus i USA i slutet av detta decennium – en åtgärd som driver upp kostnaderna för hyresgäster och begränsar tillgängliga fastigheter för blivande ägare.
Retoriskt sett är det något som åtminstone den republikanske vicepresidentkandidaten JD Vance höll med om – långt innan han gick med i kampanjen för den republikanske kandidaten Donald Trump – var ett problem. ”När dessa hedgefonder tar särskilda statliga privilegier och går och köper upp alla småhus, är det de gör att förstöra rikedomen i det här landet”, sa han i ett tal i juli 2021.
Rent politiskt är det en annan historia. Trump-Vance-kampanjen har inte kommit ut mot (inte heller har de godkänt) institutionella investerares köp av småhus.
Både Trump och Harris vill öppna upp mer bostadsutbud på federal mark. Flera amerikanska städer har redan börjat implementera jämförbara planer på lokal nivå. Förra månaden tillkännagav New York City en arbetsgrupp för att hitta stadsägda fastigheter som de skulle kunna vända.
Förbjud bolån för papperslösa invandrare
Hittills har Trump erbjudit få detaljer om hur han skulle öka prisvärda bostäder. Även om han har sagt att han skulle ”främja husägande genom skatteincitament och stöd för förstagångsköpare”, har han inte erbjudit några detaljer om vad det betyder.
Vad han har sagt är att han kommer att ”stoppa den illegala invandringen” och vända på ”Demokraternas öppna gränser” trots det faktum att ingen sådan politik existerar och aldrig föreslagits. Enligt nya uppgifter utvisade Biden-administrationen fler papperslösa migranter än Trump, men Trumps team hävdar att bristen på bostäder förvärras av att papperslösa migranter tar upp hem som annars skulle kunna användas för medborgare, ”lagliga” migranter och permanenta invånare.
I ett tal till New York Economic Club sa Trump att han skulle förbjuda inteckningar för papperslösa migranter.
Det är dock inte klart att detta är en betydande fråga. Det är i allmänhet svårt för migranter att kvalificera sig för ett bolån eftersom dokumentation krävs för ansökningsprocessen. Migranter kan använda ett Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) som ges till invånare i USA som inte är berättigade till ett personnummer. Det anses vara en giltig form av identifiering för banker.
Av de 10 miljoner bostadslån som har sitt ursprung i USA förra året, genererades endast cirka 5 000 till 6 000 bolån med hjälp av ITIN, enligt en rapport från Urban Institute.
Tariffer
Men vad Trump erbjuder är tullar.
Tidigare denna månad berättade Trump för en skara anhängare i Wisconsin – en delstat där Harris leder i opinionsmätningarna med fyra procentenheter – att han skulle sätta 100-procentiga tullar på länder som drog sig ifrån att använda dollar som valuta kopplad till global handel. Flytten skulle potentiellt påverka länder som Kina, Indien och Brasilien, som har spridit idén om att gå bort från dollarn.
Detta kommer efter att den republikanska kandidaten föreslog en generell tull på 20 procent – dubbla hans tidigare plan – på alla utländska varor och 60 till 100 procent på kinesisk import.
Sexton Nobelprisbelönta ekonomer sa i ett brev att Trumps plan skulle ”återsätta” inflationen.
När det kommer till byggandet tror ekonomer till stor del att Trumps planer bara kommer att driva upp kostnaderna för att bygga nya bostäder, inte sänka dem.
En rapport från den partipolitiska tankesmedjan, Peterson Institute for International Economics, fann att Trump-tullar kan kosta det genomsnittliga amerikanska hushållet 2 600 dollar och skulle resultera i högre kostnader för amerikanska företag som förlitar sig på utländska råvaror, inklusive för konstruktion. Studien pekar på att stigande kostnader också innebär att låg- och medelinkomsthushåll – som spenderar mer av sin inkomst i motsats till att kunna spara – skulle drabbas mer.
Det här är inte bara en prognos om vad som komma skall. Det speglar Trumps politik under hans första mandatperiod, som byggare slängde på Trump för länge innan covid-19-pandemin ledde till smuts i försörjningskedjan och ökade kostnader.
Till exempel, 2017, införde USA 20 procent tullar på import av barrvirke från Kanada mitt i en handelstvist mellan de två länderna. Inom ett år ökade kostnaden för barrvirke med 80 procent. Det var först under de senaste veckorna av Trump-administrationen som USA sänkte tullarna till 9 procent. (Biden-administrationen lindrade inte problemet och 2021 höjde den tarifferna för barrvirke med upp till 17,9 procent.)
Under 2018 införde Trump tullar på 25 procent på import av råvaror som stål. Politiken påverkade import över hela världen inklusive handel mellan allierade som Europeiska unionen.
År 2021 ogiltigförklarade Biden Trumps åtgärd att höja tullarna på EU. Men när det gäller Kina är det en annan historia. Så sent som i maj höjde Vita huset tullarna på kinesiska varor mitt i anklagelserna om orättvisa handelsmetoder – ett drag som kommer att påverka stål- och aluminiumkostnaderna, dock endast marginellt eftersom Kina bara står för 2 procent av all stålimport.